房产律师经典案例：借亲属名购房无协议借名关系确认胜诉之路

  (为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

  - 一审对证人的询问在法律流程方面不符合法律规则，全程未经过钱某莉的询问和质证。

  - 房屋的实际居住人孙某秀、李某辉之前多次表示过全程不参与案件审理，不发表任何意见及证言证词，后二人突然主动前往法庭作证，存在道听途说或者被李某旭坑骗而前往作证的嫌疑。

  - 其次孙某秀、李某辉多次表明了自己对购房的个中情况并不知情，且年龄偏大，听力不好。钱某莉怀疑其在接受询问期间，并没有详细阅读过笔录上写的文字内容是否与他们阐述的情况完全一致。而且证人是在跟李某旭有利害关系并作证的证人李某达的陪同下前往，在李某达的认可下签的字。

  - 钱某莉提交了《危险破旧房屋改造回迁安置协议书》《危旧房改造货币补偿协议书》《危旧房改造回迁购房补充协议书》、居民户口本等，这些证据能明确证实李某旭曾无偿占用钱某莉母亲李某霞的回迁指标，并以口头合同的形式承诺会在日后帮助其凑钱买房，以上事实却在一审中李某旭矢口否认。

  涉诉房屋位于北京市昌平区B 室，登记的房屋所有权人为钱某莉单独所有，登记时间为 2015 年 5 月 15 日，房屋性质为商品房，房屋抵押权设立登记日期为 2015 年 6 月 20 日。双方一致认可涉诉房屋现由李某旭的父母居住使用，钱某莉称自己有时也会来涉诉房屋居住。

  2014 年 3 月 15 日，北京昌 X 公司与钱某莉签订《北京商品房现房买卖合同》，约定涉诉房屋总价款为 120 万元，合同附件五约定首付款 38 万元，贷款 82 万元，合同落款买受人处有钱某莉的签名。2014 年 4 月 10 日，钱某莉与某银行、北京昌 X 公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》，2014 年 4 月 10 日某银行发放贷款 82 万元，借款人钱某莉，收款人北京昌 X 公司。

  - 庭审中，双方一致认可双方未签订书面借名买房协议，就涉诉房屋出资情况一节钱某莉认可除 2020 年 3 月、4 月贷款由钱某莉还款外，首付款 38 万元和其他用于还贷的 400000 元均系李某旭出资，就上述款项性质双方各执一词：李某旭主张系基于借名买房关系对涉诉房屋的出资；钱某莉主张系借款。

  - 李某旭就其主张提交 B 室《房屋所有权证》、李某旭与 C 银行于 2003 年 6 月 15 日签订的借款合同，用于证明李某旭名下已经有一套住房，根据当时的购房政策购买第二套房屋支付较高比例首付款有困难，所以才会找钱某莉借名买房，李某旭另提交购房发票、银联签购单、某银行客户通知单、个人贷款还款凭证等，用于证明其向钱某莉付款用于购买涉诉房屋和偿还房贷，李某旭申请证人李某海、王某出庭作证并提交李某达的书面证言。钱某莉对上述书面证据之真实性予以认可，对证人证言不予认可，理由是李某达、李某海均系李某旭之兄弟姐妹，王某系李某旭之女，有亲属关系。

  - 钱某莉就其主张提交涉诉房屋《北京市商品房现房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、《房屋所有权证》，用于证明涉诉房屋产权人系钱某莉，提交《危旧房改造回迁安置协议书》、《危旧房改造货币补偿协议书》、《危旧房改造回迁购房补充协议书》、居民户口本，用于证明李某旭无偿使用了钱某莉之母李某霞的回迁指标。李某旭对上述证据之真实性予以认可，但称李某旭没有用过李某霞的回迁指标，而且购房合同上留的是李某旭的电话。钱某莉称购房合同上留的李某旭的电话是因为钱某莉借用李某旭的款项支付首付款，并且开发商讲后续可能还要交纳另外的费用，为方便起见，钱某莉留了李某旭的电话。

  - 庭审中，李某旭主张自己交纳部分涉诉房屋的物业费和供暖费并提交部分收费票据，钱某莉对此予以否认，称李某旭没有交过涉诉房屋物业费和供暖费，孙某秀和李某海代为交纳涉诉房屋的物业费和供暖费，李某旭擅自从涉诉房屋中取走上述票据。钱某莉另称自己交纳过有线电视费等生活性支出，自己和母亲李某霞购买了涉诉房屋中的部分物品。

  案件审理过程中，李某旭之父母李某辉、孙某秀到庭陈述如下：“涉诉房屋系 2013 年左右李某旭出资购买的，我不知道这房屋登记在钱某莉的名下，一年多前才知道，因为李某旭有一套房子有贷款，没法购买第二套房屋，就用的钱某莉的名字，他们之间怎么商量的我们不清楚。

  买完房孙某秀一直在涉诉房屋居住，钱某莉没有在这居住过，也就是偶尔看我们的时候才会住一两天。买完房之后第一次交物业费是李某旭交的，其余物业费、水电费的都是孙某秀自己交的，用的是子女给我们的赡养费交的。钱某莉没有给交过物业、水电费”。

  法律规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和别的形式。法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。

  本案中，根据庭审查明的情况，李某旭主张其与钱某莉存在借名买房的约定，以钱某莉名义购买涉诉房屋并登记在钱某莉名下，李某旭就其主张提交相关证据并申请证人到庭作证，根据证据内容基本能证实其主张，钱某莉虽主张系借款，但结合生活常理，借款一般为相对固定的数额，不论一次性借款或者陆续多次借款，应有相应借款手续确定数额，钱某莉称是借款并不符合生活常理，钱某莉称其交纳一些费用或购买一些物品亦无法作为其主张实际购买涉诉房屋的有力证据，李某旭父母即钱某莉外祖父母的证词亦与李某旭之主张相吻合，故法院对李某旭之诉讼请求予以支持。

  确认李某旭与钱某莉存在李某旭借用钱某莉名义购买位于北京市昌平区B 室房屋的关系。

  本案核心争议焦点在于李某旭与钱某莉之间就涉案房屋究竟是借名买房关系还是借款关系。这一焦点涉及到房屋所有权的实质归属以及双方在房屋购置过程中的真实意思表示和法律关系定性。若为借名买房关系，则李某旭可能是房屋的实际权益人，有权要求确认该关系并在合乎条件时办理房屋过户等后续事宜；若为借款关系，则钱某莉作为房屋登记所有权人，其权利义务将依据借款合同相关规定确定，李某旭仅享有债权。

  - 出资情况分析：在涉诉房屋的出资方面，除了特定两个月的贷款由钱某莉偿还外，首付款 38 万元以及大部分的还贷资金 400000 元均由李某旭出资。虽然出资本身并不能绝对地确定法律关系的性质，但在缺乏明确书面约定为借款的情况下，如此大额且持续的出资行为与借名买房中实际购房人承担主要购房成本的特征高度相符。例如，李某旭提供的购房发票、银联签购单、银行客户通知单以及个人贷款还款凭证等证据形成了完整的资金流向链条，清晰地显示了其对房屋购置资金的投入，这是判断借名买房关系的重要依据之一。

  - 证人证言的可信度与证明力：李某旭申请了证人李某海、王某出庭作证，并提交了李某达的书面证言。尽管钱某莉以证人与李某旭存在亲属关系为由对证人证言提出异议，但不能仅凭亲属关系就完全否定证人证言的价值。在本案中，这些证人证言在某些特定的程度上能够与其他证据相互印证。例如，证人可能知晓李某旭购房时面临的政策限制以及其与钱某莉之间关于房屋安排的一些交流情况，虽然单个证人证言的证明力可能有限，但多个证人证言结合起来，若能够在关键事实节点上达成一致，如购房资产金额来源、借名意图等方面，就能够增强李某旭主张借名买房关系的可信度。

  - 购房合同细节与实际居住情况：购房合同上留存李某旭的电话这一细节需要我们来关注。虽然钱某莉对此作出了一定解释，但从常理推断，如果仅仅是借款关系，在购房合同这样重要的文件上留存出借人的电话并非普遍做法，而在借名买房关系中，实际购房人出于对房屋后续事宜的关注和参与，留下自己的联系方式则更为合理。此外，房屋的实际居住情况也对判断法律关系有重要影响。涉诉房屋一直由李某旭的父母居住，钱某莉只是偶尔居住，且李某旭父母表示第一次物业费由李某旭缴纳，后续由他们用子女赡养费缴纳，而钱某莉未缴纳过物业水电费等。这种居住和费用缴纳的真实的情况与借名买房中实际购房人及其家人实际占有使用房屋的常见情形相契合，从侧面佐证了借名买房关系的存在。

  钱某莉主张双方是借款关系，但存在诸多不合理之处。首先，从借款的常规特征来看，借款一般应有相对固定的数额且会有相应的借款手续来确定具体金额、借款期限、利息等重要条款。但在本案中，所谓的“借款”数额巨大且是陆续用于购房及还贷，没明确的借款手续，这与正常的借款交易习惯严重不符。其次，钱某莉虽提交了一些关于回迁指标的协议等证据试图证明李某旭是因占用回迁指标而承诺借钱给她买房，但李某旭对此予以否认，且钱某莉未能提供充分证据证实其关于回迁指标与借款之间关联的主张。最后，钱某莉称其交纳了部分生活性支出和购买了房屋部分物品，但这些行为并不能足以证明其就是房屋的实际购买人，在借名买房关系中，名义购房人也有一定可能会有一些与房屋相关的附属行为，但这并不改变借名买房的实质法律关系。

  法院的裁判逻辑严谨合理。法院依据有关规定法律规定，在双方未签订书面合同的情况下，从履行主要义务和对方接受的角度进行判断。李某旭通过提供多方面证据证明其履行了出资等主要购房义务，且这些证据之间能够相互印证形成证据链，同时钱某莉接受了李某旭的出资并完成了房屋购买登记行为。而钱某莉主张的借款关系缺乏合理依据和充分证据支持，相比之下，李某旭主张的借名买房关系更符合证据所呈现的事实和生活常理。法院在判断过程中，综合考量了出资情况、证人证言、合同细节以及居住情况等多种因素，避免了单一证据的片面性，从而准确地认定了双方之间的法律关系，为类似缺乏书面合同约定的房屋权属争议案件提供了一个清晰且合理的裁判范例，保障了当事人的合法权益和法律关系的确定性。

  每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各种类型的房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您能来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！

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